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“可移动家具家电用品”土地增值税税前扣除探析
2024年01月09日

近年来,随着政府部分对情况问题的日益关注及相关政策的推出,精装房在各地已经日渐成为房地产开发主流。关于房地产开发企业而言,装修费能否在土地增值税税前扣除是开发商决定装修标准的考量因素之一。我们都了解,衡宇装修包括硬装和软装,硬装是指除了必须满足的基础设施以外,为了满足衡宇的结构、结构、功效、美观需要,添加在建筑物外貌或者内部的牢固且无法移动的装饰物。软装是指相关于古板“硬装修”的室内装饰形式,即在室内完成装修之后利用可更换、可移动的家具、家电、用品进行的二次装饰。

目前土地增值税实务中硬装(含随衡宇一同出售的家具、家电,如果装置后不可移动,成为衡宇的组成部分,并且拆除后影响或丧失其使用功效的,如整体中央空调、户式小型中央空调、牢固式衣柜橱柜等,下同)普遍认为可以扣除,但软装则保存争议。各地处理方法总结下来主要以下几种:

1. 精装房的装修用度(含装饰、设备等用度)已在《商品房买卖条约》中注明的,可以计入房地产开发本钱,允许扣除并按划定准予加计扣除(已废止),如重庆。

2. 划定爆发的可移动的家具、家电、用品本钱不予扣除,如北京、厦门、贵州。

3. 可移动的家具、家电、用品,不计入收入,也不允许扣除相关本钱用度,如江苏、安徽、河北、青岛等,其中河北、青岛明确在收入中同时剔除的金额为购置本钱。

4. 可移动的家具、家电、用品的外购本钱予以据实扣除,但不得作为加计20%扣除的基数,如广州。

房地产开发企业销售已装修的开发产品,装修费未在《商品房买卖条约》或增补条约中明确约定或注明的,其装修用度不得计入房地产开发本钱,笔者认为就没有进一步剖析的须要。在销售的是开发产品且装修费在条约或增补条约等资料中明确约定或注明的前提下,上述几种处理方法是否合理呢?本文将针对此问题进行剖析探讨。

一、应从征税规模上判断销售装修房(含硬装和软装)经济行为是否属于土地增值税的应税行为

凭据《土地增值税暂行条例》:“第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税。…第三条 土地增值税凭据纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条划定的税率盘算征收。”即土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人,以其转让房地产所取得的增值额为课税工具而征收的一种税。

关于硬装,由于硬装拆除后影响或丧失使用功效,是精装房不可支解的附着物,因此属于土地增值税暂行条例划定的征税规模,取得的收入属土地增值税的应税收入,相应的从配比的角度,应当允许扣除硬装本钱并按划定加计扣除。

关于软装,即“可移动家具家电用品”,由于不属于建筑物附着物,笔者认为不属于土地增值税的征税规模。因从业务实质上剖析,销售房产如不销售可移动的家具、家电、用品并不影响衡宇的使用功效,销售不动产与“可移动家具家电用品”理解为捆绑销售,即理解为两项业务更合理,而销售“可移动家具家电用品”不属于土地增值税的征税规模,因此销售收入中包括的软装销售收入就应予以剔除,不应看成为清算应税收入,凭据配比原则,扣除项目中包括的对应本钱也应相应剔除。

另外关于允许“可移动家具家电用品”据实扣除但确不允许作为开发本钱加计扣除的处理方法,笔者认为是不对理的,虽然盘算结果和“不计入收入(按购置本钱剔除),也不允许扣除相关本钱用度”一致,可是确与税法的基来源理相违背,因为如果认为软装收入属应税收入,对应的本钱允许据实扣除,那么凭据土地增值税暂行条例,也应允许加计扣除。反之,则不应确认收入也不应扣除相应本钱,这样才切合税法的基来源理和逻辑。

二、从土地增值税扣除项目角度剖析

凭据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条第(四)款划定:“房地产开发企业销售已装修的衡宇,其装修用度可以计入房地产开发本钱,作为土地增值税的扣除项目。”

上述文件文件虽然明确了装修用度可以扣除,但可移动家具家电用品是否属装修用度,装修用度是否包括可移动家具家电用品,文件并未明确划定。

凭据《中华人民共和领土地增值税暂行条例实施细则》第七条划定,开发土地和新建房及配套设施的本钱,是指纳税人房地产开发项目实际爆发的本钱,包括土地征用及拆迁赔偿费、前期工程费、建筑装置工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接用度。建筑装置工程费,是指以出包方法支付给承包单位的建筑装置工程费,以自营方法爆发的建筑装置工程费。

《建设部关于印发〈商品住宅装修一次到位实施细则〉的通知》(建住房〔2002〕190号)划定,商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的荟萃式住宅。装修一次到位是指衡宇交钥匙前,所有功效空间的牢固面全部铺装或粉刷完成。厨房和卫生间的基本设备全部装置完成,简称全装修住宅。

《住房城乡建设部 财务部关于印发<建筑装置工程用度项目组成>的通知》(建标〔2013〕44号)划定:建筑装置工程用度项目按用度组成要素组成划分为人工费、质料费、施工机具使用费、企业治理费、利润、规费和税金。质料费:是指施工历程中泯灭的原质料、辅助质料、构配件、零件、半制品或制品、工程设备的用度。其中工程设备是指组成或计划组成永久工程一部分的机电设备、金属结构设备、仪器装置及其他类似的设备和装置。

凭据上述划定,只有组成工程实体的质料费才组成建筑装置工程费的内容。而精装修所用的“可移动家具家电用品”不组成建筑工程实体,不属于土地增值税扣除项目的内容,因此不可作为本钱项目扣除。既然本钱中 “可移动家具家电用品”不允许扣除,那么销售价款中实际含有“软装”价款也应剔除。

三、“可移动家具家电用品”收入金额划分的思考

销售不动产和软装既然属捆绑销售(两项业务),那么就涉及到收到的销售价款如何划分两项业务收入金额的问题。

如果按购置本钱剔除软装收入金额,则实际上销售软装的增值额仍作为土地增值税应税增值额缴纳了土地增值税,与业务实质不符。因此笔者认为应参照企业所得税方面的相关划定,按不动产和软装的公允价值的比例来分摊确认各项收入越发合理。虽然如果考虑实操难度,接纳简便方法直接按购置本钱剔除,那是另外层面的考虑了。

综上,关于装修房销售,笔者认为应通过对业务实质的梳理、结合相关的税收原则和征税规模来进行判断和税务处理越发合理,虽然上述只是针对“可移动家具家电用品”土地增值税税前扣除税务处理合理性的探讨,实务中我们建议与主管税务机关坚持良好的税务相同,最终仍以外地的税务机关的划定和处理方法为准。

作者:澳门威斯人手机app下载信达(深圳)税务师事务所授薪合资人 徐娟双

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